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In Bayreuth und Umgebung eine Immobilie kaufen
Wenn Du in Bayreuth und Umgebung eine Immobilie kaufen möchtest, findest Du im Immobilienratgeber der ImmobilienKanzlei hilfreiche Tipps rund um den Kauf.
Der Erwerb Deiner eigenen vier Wände bringt Dir nicht nur mehr Freiheit und Unabhängigkeit, sondern auch Sicherheit. Die Freiheit, zu entscheiden wie Du Deinen Wohnraum und vielleicht Deinen Garten gestaltest, ist Lebensqualität. Dann noch zu wissen, dass Du weder gekündigt werden kannst noch eine Mieterhöhung zu erwarten hast, ist doch beruhigend. Du kannst Dir sicher sein, dass Dein Geld in einer Immobilie gut angelegt ist. Denn selten verliert eine Immobilie an Wert. Durch gute Pflege und die ein oder andere Renovierung kannst Du diesen sogar noch steigern.
Eigenkapital macht den Immobilienerwerb kostengünstiger und damit lukrativer. Eine gute Beratung ist daher goldwert. Ein Finanzierungsexperte Deines Vertrauens wird Dir auch in Sachen staatliche Förderungen und Zuschüsse weiterhelfen können. Die ImmobilienKanzlei empfiehlt Dir gerne einen seriösen Kontakt.
Eigentümer von Immobilien genießen in der Gesellschaft oft mehr Ansehen als Bewohner von Mietobjekten. Ist Dir das auch schon aufgefallen? Denn schon lange zählt eine eigene Immobilie als Statussymbol. Deine im besten Fall abbezahlte Immobilie ist eine Sicherheit bei weiteren Finanzierungswünschen.
Mit der Kaufentscheidung hast Du auch zeitgleich fürs Alter vorgesorgt. Denn eine schuldenfreie Immobilie befreit Dich von hohen Wohnkosten im Alter. Dazu wäre es wichtig, Deine Finanzierung so zu wählen, dass die Immobilie bei Renteneintritt abbezahlt ist.
Überblick
Seriöse Angebote erkennen
Über ein Immobilienportal oder in der Tageszeitung bist Du auf eine möglicherweise passende Immobilie gestoßen. Aber handelt es sich hierbei auch um ein seriöses Angebot?
Du solltest stutzig werden, wenn die Angaben zur Immobilie lückenhaft sind, wenn unklar ist, wer hinter der Anzeige steckt, keinerlei Bilder zur Immobilie bei der Internetanzeige hinterlegt sind oder es nur sehr eingeschränkte, unpersönliche Kontaktmöglichkeiten zum Verkäufer gibt.
Oft bekommst Du auch auf Deine Anfrage tagelang keine oder nie eine Antwort. Das ist ein sichtlich schlechter Start. Denn wenn schon die Antwortzeit so lange dauert, deutet dies oft auf Unzuverlässigkeit hin.
Hingegen wirkt es sehr ehrlich, wenn eine Immobilie nicht nur in den Himmel gelobt wird, sondern auch auf mögliche Mängel hingewiesen wird.
Hier nochmal ein kurzer Überblick für Dich:
Seriöse Angebote erkennst Du daran,…
…dass der Anbieter sich klar zu erkennen gibt
…dass sich anhand der Unterlagen und Information bereits ein klares Bild der Immobilie für Dich abzeichnet
…der Anbieter Deine Fragen ernst nimmt und diese wahrheitsgemäß beantwortet – keine Ausflüchte sucht
…dass Du im Angebot aktuelle Bilder findest und der Anbieter auch Mängel sowie Schäden erwähnt
…dass Du einen Besichtigungstermin für die Immobilie bekommst
Unseriöse Angebote erkennst Du häufig, wenn…
…der Anbieter versteckt agiert
…wenige oder sehr lückenhafte Informationen gegeben werden
…Bilder fehlen oder Dir nicht aktuell erscheinen
…Deine Anfrage zur Immobilie einfach ignoriert oder spät beantwortet wird
…Deine dem Anbieter gestellten Fragen zur Immobilie offenbleiben
…keine verbindlichen Auskünfte zu bekommen sind
Relevante Informationen zur Immobilie erfragen und erhalten
Immobilien, die nicht zu besichtigen sind, die kannst Du von vornherein ausschließen.
Wird Dir die Lage oder gar die genaue Adresse der Immobilie mitgeteilt?
Der erste Eindruck zählt. Die Lage muss Dich ansprechen und Dein Bauchgefühl muss passen. Meist kannst Du bereits mit einer Außenbesichtigung eigenständig herausfinden, ob der Stadtteil und die Lage für Dich passen könnten.
Am allerwichtigsten aber: Gibt es überhaupt eine Besichtigungsmöglichkeit?
Denn ohne Besichtigung, lass einfach die Finger weg vom Kauf!
Besichtigung der Immobilie
Bevor man besichtigt, sollte man prüfen, ob die Immobilie auch in das Budget passt. Du solltest vorher herausfinden, wie hoch Dein Budget ist. Experten im Finanzierungsfach helfen Dir in der Regel auch ohne Kosten, Dein persönliches Kauf- bzw. Finanzierungsbudget zu bestimmen. Bleibe beim Kauf sicherheitshalber etwas unterhalb Deiner finanziellen Maximalmöglichkeiten.
Bei vielen Immobilien ist die Anfrage so hoch, dass es nur Sammeltermine gibt. Nicht ideal, aber für den ersten Eindruck okay.
Besser wäre ein Einzeltermin mit ausreichend Zeit für alle Fragen und zur Besichtigung aller Details. Bei einem Sammeltermin ist es eine gute Möglichkeit, sich vor und auch vielleicht während der Besichtigung alle Fragen zu notieren und den Verkäufer oder Makler bitten, die Fragen im Anschluss telefonisch oder per Mail zu beantworten. So hätte der Verkäufer oder Makler auch schon alle notwendigen Kontaktdaten von Dir.
Auch eine gute Möglichkeit ist es, selbst einige Fotos zu machen, um auch zu Hause nochmals darüber nachzudenken und ggf. mit dem Partner zu besprechen.
Wichtig ist aber auch die Begutachtung aller möglichen Mängel der Immobilie. Frage unbedingt beim Verkäufer oder Makler, ob Mängel bekannt sind. Seit wann sind diese Mängel bekannt und welche Auswirkung haben sie aktuell? Warum hat der Verkäufer diese Mängel noch nicht beseitigt?
Wenn man vorab weiß, dass es sich um eine renovierungs- oder sogar sanierungsbedürftige Immobilie handelt, ist es sinnvoll gleich mit einem Fachmann seines Vertrauens zu besichtigen. Aber bitte vorher fragen, ob das okay ist.
Wichtige Fragen zur Immobilie
Gut, wenn Du die Gründe kennst, warum der Verkäufer die Immobilie abgeben will.
Gab es in den vergangenen Jahren besondere Ereignisse, die dem Gebäude oder der Gebäudetechnik geschadet hatten? Vielleicht gab es einen Wasserschaden, Rohrbruch, Sturmschaden, Hochwasser oder es gibt Probleme mit Schimmel.
Falls die Immobilie gerade leer steht, seit wann? Falls der Leerstand schon über die Wintermonate hinweg bestand, wurde durchgehend geheizt? Sind die Leitungen (Wasser/Heizung) entleert?
Grundsätzlich gilt für alle gebrauchten Immobilien: gekauft wie besichtigt! Wie schon das Sprichwort besagt: „Augen auf – Kauf ist Kauf!“
Einer der wohl wichtigsten Punkte für Dich ist die Frage: Was muss ich noch verändern oder renovieren, damit ich so wohnen kann, wie ich es mir vorstelle und wünsche? Ist meine Wohnwunschvorstellung mit dieser Immobilie überhaupt zu realisieren?
Wie ist die Nachbarschaft zur Immobilie? In welcher Altersstruktur befindet sich die direkte Nachbarschaft? Du solltest also auch das Drumherum mit einbeziehen und schauen, ob der Wohlfühlfaktor für Dich stimmt. Erst dann fällt Deine grundsätzliche Kaufentscheidung dafür oder eben dagegen.
Wie hoch ist die Internetgeschwindigkeit vor Ort bzw. welche Geschwindigkeit ist möglich? Reicht die Internetverbindung für Deine Zwecke aus? Du solltest dabei auch Aspekte wie Homeoffice oder Homeschooling bedenken.
Schnelle Entscheidungsfindung?
Frag ruhig nach, wie lange die Immobilie schon zum Verkauf steht. Ist die Immobilie schon längere Zeit im Angebot und Du hast dann auch noch den Eindruck, der Verkäufer möchte die Immobilie baldmöglichst loswerden, dann ist auch die Frage nach einer Preisverhandlung richtig. Ist die Immobilie dagegen brandaktuell im Angebot und die Interessenten stehen Schlange, so kannst du eher damit rechnen, dass der Verkäufer wenig verhandlungsbereit ist. Mit der Frage an den Verkäufer „Gibt es noch weitere Kaufinteressenten hierfür?“ kannst Du herausfinden, ob Du Konkurrenten hast und Dich deshalb mehr ins Zeug legen musst, um den Verkäufer davon zu überzeugen, dass Du der richtige Kandidat für seine Immobilie sein wirst.
Kosten insgesamt und Finanzierung
Du konntest die Immobilie zwischenzeitlich genau besichtigen!
Du hast ein gutes Gefühl, dort zukünftig wohnen zu können!
Überlege Dir auch sorgfältig, ob Deine gewünschten Veränderungen, Umbau oder Renovierung so umzusetzen sind.
Die Frage ist: In welcher Höhe muss ich neben Kaufpreis auch noch Kosten meiner Renovierung einplanen? Sehr hilfreich ist in dieser Situation ein weiterer Begehungstermin mit einem Handwerker Deines Vertrauens. Der Handwerker kann z.B. Kosten für neuen Bodenbeläge, eine anstehende Badsanierung oder die Überarbeitung der Haustechnik zuverlässig schätzen. So kannst Du kostensicher die Gesamtinvestition kalkulieren und die Finanzierung darauf abstimmen.
Kaufnebenkosten trägt der Käufer und lassen sich prozentual aus dem Kaufpreis errechnen:
· Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 %
· Notargebühren für den Kaufvertrag: ~1,0 %
· Grundbuchgebühren für die Kaufabwicklung: ~0,8 %
Wurde die Immobilie nicht von Privat angeboten, so darfst Du nicht vergessen, auch das Maklerhonorar mit einzuberechnen. Wie hoch die Maklercourtage ist, findest Du bereits im Angebot oder im Exposé.
Jetzt kannst Du Deine Gesamtkaufkosten kalkulieren. Kaum ein Erstimmobilienkäufer kann die gesamten Immobilienanschaffungskosten mit seinem gesparten Geld bezahlen. Dafür gibt es Finanzgeber wie Banken, Sparkassen, Versicherungsgesellschaften oder Bausparkassen. Der Vergleich mehrerer Angebote hilft Dir sicherlich einen Batzen Geld zu sparen. Allerding ist der zeitliche Aufwand, alle Angebote selbst einzuholen und zu vergleichen, enorm bzw. fast nicht zu schaffen. Finanzierungsmakler sind dabei eine große Unterstützung. Sie können zeitgleich bei hunderten von Finanzanbietern einen Finanzierungsvergleich für Dich erstellen. Diese Vergleichsmöglichkeit bietet Dir den optimalen Überblick über den Kreditmarkt und zeigt Dir, wo genau Du wieviel Geld im Laufe der Jahre einsparen kannst. Obendrein erspart der Finanzmakler Dir aufwendige Termine und die Rennerei von Bank zu Bank um selbst zu vergleichen. Du musst damit keine Urlaubstage investieren, um bei Banken oder Sparkassen für Deine Finanzierung vorzusprechen.
Und der Finanzmakler bietet Dir noch mehr Service: Er stellt für Dich alle Unterlagen optimal zusammen, damit die Kreditzusage bei der für Deine Finanzierung günstigsten Bank reine Formsache sein dürfte. Gute Finanzierungsmakler begleiten Dich als Kunden von der gemeinsamen Antragstellung bis zur Kaufpreiszahlung. Ein beruhigendes Gefühl, alles richtig zu machen!
Nicht selten findet der Finanzmakler auch Lösungen, falls Du noch nicht so viel Geld für Deinen Immobilienkauf zur Seite legen konntest. Es sind auch Kauffinanzierungen mit wenigen Ersparnissen möglich.
Meist schon am Tag der Bestandsaufnahme kann der Finanzierungsmakler die für Dich günstigsten Kreditgeber herausfiltern, die auch Deine Finanzierung genehmigen würden.
Wichtig: Den Kaufvertrag solltest Du frühestens dann beim Notar unterzeichnen, wenn auch Deine Finanzierung zu 100 % geklärt und unter Dach und Fach ist!
Kaufvertrag, Notar & Schlüssel
Wie halte ich mir unliebsame Überraschungen bei meinem Immobilienkauf vom Hals?
In Deutschland ist alles Rechtliche bei einem Immobilienkauf gut und sicher geregelt! Jede Immobilie ist im Grundbuch (einer Abteilung des Amtsgerichts der jeweiligen Stadt) verzeichnet. Zudem führen (außer Bayern) die Baubehörden ein Baulastenverzeichnis. Hier findest du rechtliche Einschränkungen für das Grundstück, welche der bisherige Eigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde hat. Das jeweilige Baulastenverzeichnis führt die Stadt oder das Bauamt eines Landkreises.
Lass Dir jeweils einen aktuellen Auszug vom Grundbuch und vom Baulastenverzeichnis (letzteres wird in Bayern nicht geführt) geben, denn der Finanzierungsmakler benötigt diesen aktuellen Auszug auch für den Finanzierungsantrag.
Findest du in Abteilung II. und III. des Grundbuches irgendwelche Eintragungen, dann lass Dir in jedem Fall erklären, was diese Eintragungen bedeuten.
Dabei könnte es sich z.B. um folgende Eintragungen handeln:
-Geh- und Fahrtrecht
-Wohnrecht
-Nießbrauch
-Leitungsrecht
-Leibgeding
-Vorkaufsrecht
-Reallast
-Rückauflassungsvormerkung
-Auflassungsvormerkung
-Konkursvermerk
-Grundschuld
-Hypothek
-Sicherungshypothek
-Zwangssicherungshypothek
Entscheidend sind jene Eintragungen, von denen der Verkäufer erwartet, dass du diese mit dem Kauf der Immobilie übernimmst. Aus dem Kaufvertragstext muss klar hervorgehen, welche Eintragung derzeit in Abteilung II. und III. des Grundbuches im Zuge der Kaufabwicklung gelöscht, bzw. zur weiteren Duldung vom Käufer – also Dir – übernommen werden.
Der Übertrag der Immobilie an Dich vollzieht sich nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages in 2 Schritten:
- Übergabe der Schlüssel und Hauspapiere an Dich, sobald der fällige Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
- Eigentumsübergang im Grundbuch (bezeichnet als „Auflassung“) auf Deinen Namen als Käufer. Erst mit der Auflassung wirst Du rechtlich der Immobilieneigentümer.
Den Notar kannst Du in Abstimmung mit dem Verkäufer frei wählen. Die Notarkosten sind aufgrund der Notargebührenordnung einheitlich und überall gleich. Das Notariat, welches den Kauf beurkunden wird, kümmert sich um die Vorbereitung und erstellt einen Entwurf des Kaufvertrages. Wenn das für Dich Neuland ist, rate ich Dir zum Beratungsgespräch mit dem Notar oder einem seiner erfahrenen Notarsachbearbeiter. Diese Besprechung kannst Du als gute Wegbereitung für den Immobilienkauf nutzen und dabei macht das Notariat zu wichtigen rechtlichen Gegebenheiten aufmerksam.
In den Kaufvertrag müssen – neben den wichtigen rechtlichen Punkten eines Immobilienkaufvertrages – auch alle zwischen Dir und dem Verkäufer mündlich abgesprochenen Vereinbarungen. Ob nun der Zustand der Immobilie, die Art der geplanten Übergabe (geräumt oder ungeräumt) oder auch die vom Verkäufer noch auszuführende Instandsetzungen und Renovierungen müssen sich in der Kaufurkunde wiederfinden. Nur Vereinbarungen, die in der Kaufurkunde enthalten sind, sind auch für beide Vertragsteile bindend. Manche Käufer verlassen sich einfach auf den Kaufvertragsinhalt, der vom Notar als Entwurf zur Verfügung gestellt wird. Doch es ist wichtig für Dich und Dein Kaufvertragsverständnis, den Vertrag Absatz um Absatz genau zu lesen, um zu verstehen, was gemeint ist und vereinbart werden soll. Verstehst du die Formulierung des Notars nicht, musst du das Notariat unbedingt bereits vor dem Beurkundungstermin um eine Erläuterung bitten. Wenn vor der Kaufvertragsunterzeichnung alles gut geklärt ist, dann funktioniert ein Kaufvertrag reibungslos!
Die Gebühren beim Notar für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrages berechnen sich bei allen Notaren nach einer einheitlichen Gebührenordnung; bemessen nach dem jeweiligen Geschäftswert: dem Kaufpreis. Auskünfte zu derlei Kosten kannst du bei jedem Notariat auch telefonisch erhalten.
Sofern noch zusätzliche Notarkosten – etwa für Löschungen von Grundbuchrechten – entstehen, trägt diese im Regelfall der Verkäufer und bekommt hierfür vom Notar eine separate Kostenrechnung. Dabei könnte es sich z.B. um zurückgezahlte Finanzierungsgrundschulden des Verkäufers, Wohnrechtslöschungen bereits verstorbener Angehörige des Verkäufers, o.Ä. handeln.
Sobald der Kaufvertrag von allen Beteiligten vor dem Notar unterzeichnet ist, wird der Notar die Arbeit für den Vollzug (Umsetzung des Kaufvorgangs) aufnehmen. Nach wenigen Wochen sind die rechtlichen Voraussetzungen für Deine Kaufpreiszahlung und damit der Weg für den Empfang der Schlüssel frei. Der Notar kann hierzu meist im Beurkundungstermin eine zeitliche Prognose abgeben. Wenn es so weit ist, schreibt er Dir in der Fälligkeitsmitteilung, welchen Kaufpreisteil du wohin zahlen musst. Sofern auch noch die Räumung vereinbart wurde, solltest Du Dich in einer weiteren Immobilienbesichtigung – noch vor der Kaufpreiszahlung – versichern, ob wirklich so geräumt wurde, wie der Verkäufer zugesichert hat.
Wenn alles passt, wie im Kaufvertrag beschrieben, dann zahlst Du den Kaufpreis.
Mit Zahlungseingang beim Verkäufer hast Du Anspruch auf Übergabe der Schlüssel. Mit dem Schlüssel in Händen bist Du jetzt Immobilienbesitzer und kannst die gekaufte Immobilie nutzen, renovieren, gestalten – eben was immer Du damit geplant hast.
Makler
Einen guten Makler erkennst Du daran, dass er – wie bereits in allen zuvor beschriebenen Punkten – den Weg zu Deiner Immobilie ebnet und Dich in all den Schritten dahin fachkundig, fair und ehrlich mit großer Hilfsbereitschaft begleitet; bis hin zur Übergabe der Immobilie an Dich!
