Beim Immobilienkauf fallen nicht nur die Kosten für den eigentlichen Kaufpreis an – auch die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Faktor, der oft unterschätzt wird. Je nach Bundesland und Kaufobjekt können sie bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Doch welche Nebenkosten sind relevant? Wie hoch sind sie? Und gibt es Möglichkeiten, sie zu senken? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb wissen müssen.
1. Was sind Kaufnebenkosten?
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man alle zusätzlichen Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie entstehen. Diese Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und müssen in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Die wichtigsten Posten sind:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision
- Finanzierungskosten
- Kosten für Modernisierung und Renovierung
- Versicherungen und sonstige Gebühren
Im Folgenden gehen wir detailliert auf die einzelnen Kaufnebenkosten ein.
2. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Pflichtabgabe an den Staat, die bei jedem Immobilienkauf anfällt. Sie ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hessen, Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW | 6,5 % |
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %): 14.000 €
- Grunderwerbsteuer in NRW (6,5 %): 26.000 €
Die Steuer muss innerhalb von einem Monat nach Erhalt des Steuerbescheids an das Finanzamt gezahlt werden. Ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht möglich.
3. Notar- und Grundbuchkosten
Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufs ist gesetzlich vorgeschrieben. Zudem wird der Käufer erst durch die Grundbucheintragung zum rechtmäßigen Eigentümer.
- Notarkosten: ca. 1 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Gesamtkosten: ca. 1,5 – 2 % des Kaufpreises
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Notar- und Grundbuchkosten (1,75 %): 7.000 €
4. Maklerprovision
Falls ein Makler an der Vermittlung beteiligt war, fällt eine Maklerprovision an. Seit Dezember 2020 teilen sich in vielen Bundesländern Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen.
Höhe der Maklerprovision nach Bundesland:
| Bundesland | Gesamtprovision |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % |
| Bayern, Hessen | 3,57 % – 7,14 % |
| Hamburg | 6,25 % |
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Maklerprovision (3,57 %): 14.280 €
5. Finanzierungskosten
Falls die Immobilie über ein Darlehen finanziert wird, fallen zusätzliche Kosten an:
- Bearbeitungsgebühren (je nach Bank)
- Zinsen für das Darlehen
- Schätzgebühren der Bank (meist 300 – 800 €)
Je nach Höhe des Kredits können sich diese Kosten auf mehrere Tausend Euro belaufen.
6. Kosten für Modernisierung und Renovierung
Nach dem Kauf sind oft Modernisierungen oder Renovierungen nötig. Diese Kosten variieren stark je nach Zustand der Immobilie:
| Maßnahme | Kosten pro m² |
| Neue Heizung | 10.000 – 20.000 € |
| Fenster erneuern | 500 – 1.200 € pro Fenster |
| Dachsanierung | 80 – 200 € pro m² |
Wer Förderprogramme wie KfW oder BAFA nutzt, kann Zuschüsse erhalten.
7. Versicherungen und sonstige Gebühren
Neben den direkten Kaufkosten sind auch laufende Kosten zu bedenken:
- Wohngebäudeversicherung: 300 – 1.000 € jährlich
- Grundsteuer: abhängig von Lage und Hebesatz der Kommune
- Umzugskosten: je nach Umfang 1.000 – 5.000 €
8. Wie kann man Kaufnebenkosten sparen?
1. Maklerprovision verhandeln
In manchen Fällen ist eine Reduzierung der Maklercourtage möglich.
2. Grundstück und Haus getrennt kaufen
Beim Neubau kann es günstiger sein, das Grundstück separat zu erwerben und das Haus später bauen zu lassen.
3. Fördermittel nutzen
- KfW-Darlehen für energieeffiziente Sanierungen
- BAFA-Zuschüsse für Wärmepumpen und Solaranlagen
4. Notar- und Grundbuchkosten minimieren
- Verzichten auf nicht zwingend notwendige Eintragungen (z. B. zusätzliche Grundschulden)
Fazit: Kaufnebenkosten richtig einplanen
Die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufs und können 10 – 15 % des Kaufpreises ausmachen. Käufer sollten diese Kosten frühzeitig einplanen und Einsparmöglichkeiten prüfen.
Benötigen Sie eine detaillierte Übersicht Ihrer Kaufnebenkosten? Die ImmobilienKanzlei berät Sie professionell und hilft Ihnen, alle relevanten Kosten im Blick zu behalten