Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Käufer nicht nur ihre vier Wände, sondern werden automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dabei wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Doch was genau gehört zum Sondereigentum? Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer? Und wie wird es im Grundbuch festgehalten? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Sondereigentum bei Immobilien.
1. Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum umfasst die Wohnräume einer Eigentumswohnung, die einem einzelnen Eigentümer allein gehören und von ihm individuell genutzt, gestaltet oder verkauft werden können. Es unterliegt dem uneingeschränkten Verfügungsrecht des Eigentümers – mit wenigen rechtlichen Einschränkungen durch die Teilungserklärung.
📌 Rechtliche Grundlage: § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
✔ Individuelle Nutzung und Gestaltung erlaubt ✔ Eigene Instandhaltungsverantwortung für Schäden ✔ Beliebige Vermietung oder Verkauf möglich
2. Was gehört zum Sondereigentum?
Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören folgende Bestandteile einer Wohnung typischerweise zum Sondereigentum:
🏡 Innenräume der Wohnung (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad) 🚪 Innenwände innerhalb der Wohnung (sofern keine tragenden Wände) 🪟 Fenster und Türen innerhalb der Wohnung (außer Außentüren und Fensterrahmen) 📦 Kellerräume oder Dachböden, wenn in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen 🚗 Tiefgaragenstellplätze, falls explizit zugewiesen
3. Was zählt nicht zum Sondereigentum?
🚫 Tragende Wände und Decken – gehören immer zum Gemeinschaftseigentum 🚫 Außenfassade, Dach und Fensterrahmen – Teil des Gemeinschaftseigentums 🚫 Treppenhaus, Flure und Aufzüge – gemeinschaftlich genutzt 🚫 Technische Anlagen (z. B. Zentralheizung, Wasserleitungen im Gebäude)
4. Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
| Eigentumsart | Beispiele | Instandhaltungspflicht |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Innenräume, Bodenbeläge, nicht tragende Wände | Eigentümer selbst |
| Gemeinschaftseigentum | Treppenhaus, Dach, Fassade, tragende Wände | WEG (Gemeinschaft) |
5. Welche Pflichten hat der Eigentümer von Sondereigentum?
✔ Eigene Instandhaltung der Wohnräume (Boden, Tapeten, Innenwände) ✔ Beachtung der Teilungserklärung bei baulichen Änderungen ✔ Einhaltung der Hausordnung (Lärmschutz, Nutzung von Gemeinschaftsflächen) ✔ Beteiligung an WEG-Beschlüssen (z. B. Sanierungen am Gemeinschaftseigentum)
6. Änderung von Sondereigentum – Was ist erlaubt?
- ✅ Neue Bodenbeläge, Wandanstriche, Küchen- oder Badezimmerrenovierung → Ohne Zustimmung möglich
- ✅ Einbau neuer Innentüren oder Trennwände → Wenn keine tragenden Wände betroffen sind
- ❌ Balkonverglasung oder Fassadenänderung → Zustimmung der WEG erforderlich
7. Fazit: Sondereigentum bedeutet individuelle Freiheit mit Gemeinschaftsverantwortung
Sondereigentum ermöglicht Eigentümern eine weitgehend freie Nutzung und Gestaltung ihrer Wohnräume. Dennoch müssen sie sich an WEG-Regeln und Gemeinschaftsbeschlüsse halten. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung genau prüfen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
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