Bei der Nebenkostenabrechnung stellt sich oft die Frage: Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen und welche nicht? Die Antwort darauf gibt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Doch welche Kosten gelten als umlagefähig und welche muss der Vermieter selbst tragen? In diesem Artikel klären wir, welche Nebenkosten rechtmäßig umgelegt werden können und worauf Mieter und Vermieter achten müssen.
1. Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, weil sie regelmäßig anfallen und zur Bewirtschaftung der Immobilie notwendig sind. Diese Kosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich als „Betriebskosten“ vereinbart sein.
📌 Gesetzliche Grundlage: § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Typische umlagefähige Nebenkosten
✔ Grundsteuer ✔ Wasserversorgung (Frisch- & Abwasser, Entwässerung) ✔ Heizungs- und Warmwasserkosten ✔ Straßenreinigung und Müllabfuhr ✔ Hausmeisterkosten (ohne Verwaltungsanteil) ✔ Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung ✔ Gartenpflege und Außenanlagen ✔ Aufzugskosten (Wartung, Strom, Notrufsystem) ✔ Allgemeinstrom (Beleuchtung von Treppenhaus, Keller, Außenbereich) ✔ Sach- und Haftpflichtversicherungen (z. B. Gebäudeversicherung) ✔ Kosten für Antenne oder Kabelanschluss ✔ Schornsteinreinigung ✔ Gemeinschaftswaschanlagen (Strom und Wartung)
2. Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?
Nicht umlagefähige Kosten sind Ausgaben, die nicht regelmäßig anfallen oder Verwaltungskosten des Vermieters betreffen. Diese muss der Vermieter selbst tragen.
Typische nicht umlagefähige Nebenkosten
❌ Instandhaltungs- und Reparaturkosten (z. B. defekte Heizungsanlage) ❌ Verwaltungskosten (z. B. Buchhaltung, Mietverwaltung, Porto) ❌ Bank- oder Kontoführungsgebühren ❌ Rechtsanwalts- und Gerichtskosten ❌ Modernisierungskosten ❌ Steuern außer Grundsteuer (z. B. Einkommenssteuer des Vermieters) ❌ Leerstandskosten (z. B. Betriebskosten für unvermietete Wohnungen)
3. Was müssen Vermieter und Mieter beachten?
✔ Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart sein – sonst kann der Vermieter sie nicht umlegen. ✔ Einzelne Kostenpunkte müssen transparent abgerechnet werden. ✔ Umlage nur bei regelmäßigen und laufenden Kosten möglich. ✔ Einmalige Kosten (z. B. Reparaturen) sind nicht umlagefähig.
4. Fazit: Umlagefähige Kosten klar abgrenzen
Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Während regelmäßige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, müssen Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltungen vom Vermieter selbst getragen werden. Eine klare Vertragsgestaltung und eine transparente Abrechnung sind daher entscheidend.
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